Мета покупця – придбати квартиру без прихованих ризиків і розпоряджатися нею на власний розсуд.

Виявити всі можливі ризики можна тільки шляхом проведення комплексної юридичної перевірки квартири, яка здійснюється досвідченим адвокатом. За умови виключення ризиків або їх мінімізації – угода стає безпечною, і після її здійснення покупець залишається задоволеним.

Якщо перевірку не проводити – можна купити «кота в мішку» і тільки сподіватися, що ніхто не пред’явить претензій в майбутньому. Однак, якщо негативні наслідки (позови, претензії, звинувачення) все-таки настали – необхідно негайно звернутися за допомогою до адвоката.

Тому набагато простіше, краще і безпечніше, до передачі грошей і підписання будь-яких документів, звернутися за допомогою до адвоката з метою здійснення юридичної перевірки квартири на безпеку.

Пригожі варіанти є завжди. Головне прийняти правильне, виважене рішення без поспіху і метушні, зваживши всі «за» і «проти», перевіривши саму квартиру, як з технічної сторони, так і на предмет юридичної чистоти (безпеки).

Шукати квартиру можна самостійно або за допомогою ріелторів.

Ріелтор – це Ваш помічник з пошуку квартири. Однак, він не є адвокатом, нотаріусом, або Вашим другом. У ріелтора є своя цільова задача – продати об’єкт і отримати свою комісію.

Обов’язково читайте та аналізуйте договори з агентствами нерухомості або ріелторами перед  підписанням. Це договори з приводу надання інформаційних послуг, а саме інформування про об’єкти нерухомості на ринку і не більше. Після надання таких послуг, фактичної демонстрації, ріелтор ні за що не відповідає і не несе ніякої відповідальності щодо законності операції. До нього не можуть бути застосовані будь-які санкції, претензії, підстави для відшкодування шкоди, навіть якщо у Вас заберуть квартиру через суд, оскільки такого виду відповідальність в договорі з ріелторами не прописується.

Всі труднощі після операції, а саме, можливі суди, кримінальні справи, скарги, незадоволені колишні власники або користувачі – це буде саме Ваша задача для ввирішення, а не ріелторів.

Те ж саме стосується ситуації, коли Ви знайшли квартиру самостійно, але з боку продавця виступає агент, який просто ховає документи господаря, його контакти до самої угоди.

Не довіряйте ні словами, ні гарній обкладинці, будьте уважними, перевіряйте все самостійно, краще перепитати і отримати на відповідь документ, ніж повірити на слово.

Але ріелтори бувають і сумлінні, які ретельно і прискіпливо перевіряють квартиру, продавців та її історію, супроводжують Вас на кожному етапі.

Бувають і так звані «чорні ріелтори», які продають квартири, які мають низку проблем, і неприємні наслідки з приводу них – гарантовані. Такі об’єкти, як правило, продаються за заниженою вартістю або мають ряд зовнішніх дефектів.

Таким чином, ріелтор надає Вам інформацію про квартиру, знайомить з власником, дає свої рекомендації щодо ціни, а Ви ставите всі питання, ретельно перевіряєте квартиру, продавця і вирішуєте, купувати її чи ні.

З правової точки зору, перевірка квартири – це моніторинг її історії з моменту виникнення права власності до крайньої угоди. Вона досить велика і складається з безлічі дій, частина з яких перераховані нижче:

• аналіз попередніх угод на благонадійність;
• пошук прихованих дефектів у документах, судових позовів, виконавчих проваджень;
• негативних наслідків від угоди;
• перевірка достовірності документів та нотаріальних бланків;
• наявність/відсутність арештів, іпотек, договорів позики, які мають відношення до цієї квартирі, довіреностей на право розпорядження квартирою;
• перевірка наявності /відсутності прав третіх осіб на неї;
• встановлення зареєстрованих мешканців;
• і низка інших моментів.

Пошук прихованих дефектів в історії права власності, а також прав на неї (обтяження, іпотеки, арешти, права третіх осіб) дозволить, повноцінно дати оцінку щодо законності придбання нерухомості, виявити потенційні ризики, прийняти рішення стосовно подальшого аналізу та перевірки квартири.

Продавцем може бути тільки фізична або юридична особа, яка має право власності на квартиру.

Одразу цікавтеся хто власник, де він знаходиться, як з ним можна зв’язатися, хто буде присутнім під час підписання угоди. Від цього залежать наявність ризиків і подальші кроки в ході перевірки. Власником може бути літня людина, що страждає психічними захворюваннями або вживає в надмірних кількостях алкоголь; може бути людина, що вживає наркотики і змінює своє рішення кілька разів на день, тому необхідно відразу зрозуміти, з ким Ви маєте справу, і чи варто продовжувати розглядати такий варіант.

Квартиру може показувати хто завгодно, а власник про це може навіть і не знати, якщо він, наприклад, перебуває за кордоном, ізольований на час продажу, продаж йде по довіреності. Знаходиться в місцях позбавлення волі, або якщо його вже немає в живих. На практиці, такі випадки трапляються часто.

Якщо продаж буде відбуватися за дорученням, то необхідно перевіряти самого власника, довіреність, і безпосередньо представника. За укладенням такої угоди завжди виникає безліч питань, які пов’язані і з обсягом повноважень продавця, з порядком розрахунку, зі зняттям з реєстрації колишніх мешканців, звільнення квартири, переговорами з самим власником, і т. д.

Важливо, що можна перевірити абсолютно все, і не варто цього соромитися!!!

Головне питання: Навіщо перевіряти продавця, і як це зробити?

Якщо власник квартири фізична особа, то, як звичайна людина він може мати:

• арешт на майно (про які він може навіть і не знати);
• неоплачені штрафи;
• притягнення до адміністративної та кримінальної відповідальності на тлі невиконаних зобов’язань, конфіскації майна, накладення стягнень;
• судові позови (про які він може не знати або приховувати їх);
• виконавчі провадження;
• обов’язки щодо повернення кредиту;
• він може придбати цю квартиру в період шлюбу, після чого розлучитися і отримати новий паспорт, замінити документи на квартиру іншим документом, наприклад, рішенням суду;
• спадкоємців, які претендують на частку в його квартирі;
• перевірка на наявність прав на квартиру третіх осіб;
• дієздатність (на вигляд людина може бути абсолютно здоровою, але насправді мати психічні розлади, хронічні захворювання);
• податкові зобов’язання та арешти;
• перетин кордону (якщо угода за довіреністю);
• проблеми з банківськими рахунками (згідно до чинного законодавства, розрахунок великими сумами здійснюється через банківський рахунок);
• і ряд інших чинників, які можуть призвести до судових притягнень.

Тому, важливо перевіряти продавця перед придбанням квартири.

Оформлення договору купівлі-продажу квартири відбувається у нотаріуса, після підписання якого відбувається державна реєстрація права власності покупця.

Я надаю послугу супроводу угоди у нотаріуса, в яку входять наступні дії:

• пошук нотаріуса, узгодження дати угоди з ним і сторонами;
• погодження умов договору купівлі-продажу;
• підготовка пакету документів для укладення угоди;
• консультація Клієнта щодо того, як відбувається угода, на якому етапі відбувається розрахунок, про наявність гарантій, і про ряд інших нюансів;
• переговори з продавцями та їх агентами;
• вичитування договору купівлі-продажу перед підписанням;
• контроль за внесенням відомостей до реєстру;
• виконання інших дій.

Маю різносторонній досвід у проведенні перевірок будь-якої нерухомості (квартир в новобудовах, «вторинок», будинків, земельних ділянок, офісів) більше 10 років. За цей час виявляв всі приховані дефекти і ризики, запобігав негативним наслідкам для Клієнтів, обґрунтовано відмовляв від придбання нерухомості, допомагав уникнути судів.

Завдяки досвіду в веденні цивільних справ, пов’язаних із нерухомістю (визнання угод недійсними, витребування квартири з чужого незаконного володіння та ін..). Кримінальних справ, пов’язаних з шахрайськими діями, підробкою документів у сфері нерухомості, можу провести комплексну перевірку з аналізом усіх можливих потенційних ризиків.

Роль адвоката при перевірці новобудов полягає, в першу чергу, в оцінці гарантій того, що покупець, заплативши гроші, отримає в майбутньому право власності на квартиру.

Для цього здійснюється комплекс дій, спрямованих на:

• перевірку самого забудовника (продавця), повна перевірка, як продавця, оцінка його надійності, гарантій, страховок;
• аудит законності будівництва та укладених договорів (підряду, оренди землі, з комунальними службами та ін..);
• правовий аналіз договору з забудовником, внесення в нього поправок;
• перевірка законності схем оплати;
• супровід підписання договорів із забудовником на всіх етапах.

При придбанні новобудови необхідно мінімізувати всі потенційні ризики, які можуть виникнути в майбутньому, а також отримати гарантію виконання зобов’язань в строк (передача квартири, оформлення права власності).

Перевірка, в цьому випадку, відбувається за таким же алгоритмом, як і з покупкою квартири на вторинному ринку: перевіряється продавець і сам об’єкт нерухомості. До послуги перевірки додається ще низка дій, пов’язаних безпосередньо з приватним будинком (у залежності від документів, виникнення права власності).

При купівлі приватного будинку, завжди стоїть питання щодо земельної ділянки: право власності, оренда, межі, суперечки з сусідами, і низка інших нюансів.

 В цьому випадку, важливим етапом, є перевірка земельної ділянки, що є окремим елементом перевірки. Не перевіривши ділянку (історію виникнення права власності або оренди) в майбутньому можна отримати багато претензій, пов’язаних з межами, правом користування або власності, та безліч інших суперечливих моментів.

У зв’язку з цим, процедура перевірки приватного будинку більш тривала та об’ємна.

Перевірка квартири триває 2-3 робочих дні. Приватного будинку з земельною ділянкою – 3-5 днів. Перевірка новобудови – 3-6 днів.

Залежно від складності перевірки та поданих на аналіз документів, а також кількості продавців, терміни можуть бути тривалішими, що спочатку мусить обговорюватись.

За підсумками перевірки видається звіт про проведену перевірку, в якому зазначається: що було перевірено, які ризики були виявлені (або ж, що вони були відсутні), і рекомендації адвоката. До звіту додаються всі отримані документи, що підтверджують факт перевірок

1. 1. Після придбання квартири виявилося, що вона півроку тому була продана в процедурі банкрутства, і на неї досі претендує банк, як іпотекодавець і починає активно судитися.
   2. Громадянин купив квартиру, вселився, зробив ремонт, а потім виявилося, що рік тому з цієї квартири шахрайським шляхом виселили бабусю, від її імені приватизували квартиру і продали.

   3.Квартира була продана за договором купівлі-продажу, але до цього, угода кількома місяцями раніше була здійснена за підробленою довіреністю, так як власник до дати видачі довіреності помер.

   Таких прикладів на практиці зустрічається безліч. Не всі аналогічні ситуації закінчуються судами або кримінальними справами, але варто пам’ятати про те, що Ви купуєте квартиру не з метою подальших суперечок через неї.

   Будьте пильними та уважними під час вибору об’єктів нерухомості з метою їх придбання.