Здаючи в оренду житлову нерухомість (квартири, кімнати, будинки) власники, як правило, ставляться до укладання договорів формування правовідносин з найму в усній формі або укладають типові договори оренди.

У майбутньому, коли виникає необхідність провести процедуру виселення, відшкодування збитків, компенсації послуг з комунальних платежів, оренди та ряду інших питань, зробити це буває складно. У зв’язку з цим, власник повинен чітко розуміти які права і обов’язки є у нього і орендарів згідно з законодавством і за укладеним договором.

Договір оренди – це по суті «правила гри», умови, на яких домовилися дві сторони щодо оренди, порядку виконання зобов’язань, відповідальності, оперативних санкцій, та інших нюансів. Чим конкретніше сформульовано договір, тим простіше, зрозуміліше і швидше вирішуються всі розбіжності, які можуть виникнути між сторонами. Обов’язково вказувати перелік майна, що перебуває у квартирі (з його вартістю) і фіксувати факт передачі його в користування (акт прийому-передачі).

Причому укладення договору оренди стосується як випадку здачі його на тривалий термін, так і на короткий (подобово, погодинно), оскільки заподіяний збиток може мати місце в будь-якому випадку.

Які власник захоче зазначити умови в договорі, залежить безпосередньо від нього, але які найбільш оптимальні, краще запитати у адвоката, який зможе скласти такий договір згідно до Ваших вимог. Наприклад, порядок позбавлення чинності договору, надання інформації орендарю, оперативних санкцій у разі несплати оренди, та інше.

Також, власнику необхідно володіти інформацією щодо оподаткування його одержуваного доходу і ризиків, пов’язаних з цим (відсутність вказівки в договорі оренди вартості орендної плати, не подача декларації як фізичної особи і ін..).

Орендар має на меті проживання в обраній нерухомості за обумовлену ціну на певний строк. Для нього важливо, щоб він отримав в оренду нерухомість від власника або його представника, мав прозорі умови, міг повноправно користуватися і розраховувати на можливість продовження терміну оренди або його розірвання.

Запропоновані умови договору оренди нерухомості повинні бути обговорені і узгоджені між сторонами, оскільки бувають випадки, коли власники квартир прописують високі штрафні санкції, відповідальність за невиконання обов’язків, що в майбутньому тягне виселення з квартири, втрату грошей, покладання обов’язку сплатити великий штраф. Перед підписанням договору уважно вивчіть умови, проаналізуйте щодо наявності прихованих ризиків, а якщо щось не зрозуміло або викликає сумніви – зверніться до адвоката.

Бувають випадки здачі в оренду квартир не власниками, через різні незаконні схеми (оренда квартири на кілька діб, і її здача в оренду на нетривалий строк, в період знаходження власників у відрядженні, та інше).

Передбачена можливість перевірки квартири на інформацію про власника, законність здачі в оренду, тому перед орендою нерухомості обов’язково необхідно отримати таку інформацію.

1. 1. Правила складання договору оренди, передбачивши всі умови, які дозволять захистити право власності та права орендаря. Врахувати, що нежитлову нерухомість знімають, як правило, на декілька років, тому прописані умови оренди повинні передбачати можливість зміни вартості, ремонту, амортизації, оплату комунальних платежів, можливості застосування оперативно-господарських санкцій, і інших нюансів.
   2. 2. Детальну інформацію про потенційного орендаря. Ваша власність, Вам і вирішувати, кому здавати її, оскільки різні орендарі можуть експлуатувати її по-різному. Для одних – тихий офіс з відвідуванням тільки співробітниками, для інших – це салон краси, магазин. Обов’язково отримати, крім інформації про діяльність, документи орендаря (для ФОП та юридичних осіб вони будуть різні).

   3.Спосіб оплати і оподаткувань. Як правило, здаються нежитлові приміщення юридичним особам або ФОП. Для багатьох орендарів важливо оплачувати оренду безготівковим платежем, відносячи їх до витрат підприємства. У зв’язку з цим, необхідно правильно проводити нарахування за оренду, податків та інших платежів, щоб до власника не було жодних претензій.

   4. Питання з рекламою. Залежно від господарської діяльності орендаря, можуть бути питання до власника або орендаря, пов’язані з розміщенням реклами, вивісок, тому заздалегідь у договорі варто це передбачити.

   Інші питання, які виникають у ході оренди, вирішуються усними погодженнями або ж письмовими (обмін листами, додаткові угоди).

Вище викладалося, що потрібно знати власнику нежитлового приміщення, який здає в оренду приміщення, серед них: договір оренди, інформація про орендаря, спосіб оплати та оподаткування, питання з рекламою.

Орендарю важливо звертати увагу на ці ж умови, зважаючи лише на свій власний інтерес.

1. Договір оренди. Орендуючи нежитлові приміщення, Ви повинні передбачити ті умови, які Вам необхідні як в поточний момент, так і на майбутнє, уважно ознайомитися, і за необхідності, внести зміни в перелік прав та обов’язків, порядок зміни орендної плати, оплати додаткових платежів. Особливо важливо, якщо Ви укладаєте оренду в будівлі, де є ліфти, загальні площі, охорона, паркова, оскільки всі ці нюанси обов’язково повинні бути прописані в договорі (порядок користування, доступ, відповідальність у разі не допуску).
2. У кого орендуєте. Власник може бути, як фізичною особою, ФОП, так і юридичною особою, але перед підписанням договору оренди обов’язково перевірте, чи дійсно зазначена особа є його власником, чи має право на здачу в оренду. Поширені випадки передачі приміщення в суборенду, але до такого договору необхідно ставитися дуже уважно, аналізуючи первинний договір, оскільки в ньому повинні міститися умови щодо можливості передачі приміщення в суборенду.

Також, звертати увагу на те, які саме площі має у власності орендатор, а які перебувають у користуванні (загальні коридори у будівлі, туалети та ін..). Так як, за несплату  користування ними, власник всього будинку може, наприклад, не допустити на свою територію орендарів, заборонити користуватися ліфтами на певному поверсі, і інші наслідки.

3. 3. Спосіб оплати. Для орендаря він повинен бути зрозумілим, прозорим і передбачати можливість віднести такі суми на витрати підприємства або ФОП, само зайнятої особи. До того ж, якщо йдеться про оплату комунальних платежів, повинні бути прозорі умови їх нарахування, і передбачена можливість їх самостійної оплати.
4. Реклама та розміщення вивісок. Орендарю важливо мати місце під рекламу, розміщення вивісок, але таке право повинно бути також передбачено договором, на що треба обов’язково звернути увагу.

Інші умови й особливості можуть бути залежними від вимог орендаря, особливостей його господарської діяльності.

1. Консультувати з питань умов договору, оподаткування, способів оплати, особливостей оренди об’єктів нерухомості.
2. Складати договори оренди, акти, додаткові угоди, листи, вимоги.
3. Вести переговори з орендарем, орендодавцем, третіми особами.
4. Підписувати договори, приймати гроші, стежити за станом предмета оренди, оплачувати платежі.
5. Вирішувати суперечки щодо оренди, бути присутнім при юридично значущих діях (виселення, підписання документів).
6. Вирішувати спірні ситуації в суді, які стосуються відшкодування шкоди, стягнення грошей для орендної плати, додаткових платежів.
7.