Цель покупателя – приобрести квартиру без скрытых рисков и распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Выявить все возможные риски можно только путем проведения комплексной юридической проверки квартиры, которая осуществляется опытным адвокатом. При исключении рисков или их минимизации – сделка становится безопасной, и после её осуществления покупатель остаётся довольным.

Если проверку не проводить – можно купить «кота в мешке» и только надеяться, что никто не предъявит претензий в будущем. Однако, если негативные последствия (иски, претензии, обвинения) всё-таки наступили – необходимо незамедлительно обратиться за помощью к адвокату.

Поэтому намного проще, лучше и безопаснее, до передачи денег и подписания любых документов, обратиться за помощью к адвокату для осуществления юридической проверки квартиры на безопасность.

Подходящие варианты есть всегда. Главное принять правильное, обдуманное решение без спешки и суеты, взвесив все «за» и «против», проверив саму квартиру, как с технической точки зрения, так и на предмет юридической чистоты (безопасности).

Искать квартиру можно самостоятельно или с помощью риелторов.

Риелтор – это Ваш помощник при поиске квартиры. Однако, он не является адвокатом, нотариусом или другом. У риелтора есть своя целенаправленная задача — продать объект и получить свою комиссию.

Обязательно читайте и анализируйте договора с агентствами недвижимости или риелторами перед их подписанием. Это договора на оказания информационных услуг, а именно информирование об объектах недвижимости на рынке и не более. После оказания таких услуг, фактической демонстрации, риелтор ни за что не отвечает и не несет никакой ответственности за законность сделки. К нему не могут быть применены никакие санкции, претензии, основания для возмещения ущерба, даже если у Вас заберут квартиру через суд, поскольку такого вида ответственность в договоре с риторами не прописывается.

Все сложности после сделки, а именно, возможные суды, уголовные дела, жалобы, недовольные бывшие собственники или пользователи – это будет именно Ваша задача для разрешения, а не риелторов.

То же самое относится к ситуации, когда Вы нашли квартиру самостоятельно, но со стороны продавца выступает агент, который попросту прячет документы хозяина, его контакты до самой сделки.

Не доверяйте ни словам, ни красивой обложке, будьте внимательными, проверяйте все самостоятельно, лучше переспросить и получить в ответ документ, нежели поверить на слово.

Но риелторы бывают и добросовестные, которые тщательно и придирчиво проверяют и квартиру, продавцов и ее историю, сопровождают Вас на каждом этапе.

Бывают и так называемые «черные риэлторы», которые продают квартиры, которые имеют ряд проблем, и неприятные последствия из-за них гарантированы. Такие объекты, как правило, продаются по заниженной стоимости или имеют ряд внешних дефектов.

Таким образом, риелтор предоставляет Вам информацию о квартире, знакомит с собственником, дает свои рекомендации о цене, а Вы задаете все вопросы, тщательно проверяете квартиру, продавца и решаете, покупать её или нет.

С правовой точки зрения, проверка квартиры – это мониторинг её истории с момента возникновения права собственности до крайней сделки. Она весьма обширна и состоит из множества действий, часть из которых перечисляю ниже:

• анализ предыдущих сделок на благонадежность;
• поиск скрытых дефектов в документах, судебных тяжб, исполнительных производств;
• негативных последствий от сделки;
• проверка подлинности документов и нотариальных бланков;
• наличие/отсутствие арестов, ипотек, договоров займа, которые имеют отношение к этой квартире, доверенностей на право распоряжение квартирой;
• проверка наличия /отсутствия прав третьих лиц на неё;
• установление зарегистрированных жильцов;
• и ряд других моментов.

Поиск скрытых дефектов в истории права собственности, а также прав на неё (обременения, ипотеки, аресты, права третьих лиц) позволит полноценно дать оценку относительно законности приобретения недвижимости, выявить потенциальные риски, принять решение о дальнейшем анализе и проверке квартиры.

Продавцом может быть только физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру.

Сразу интересуйтесь кто собственник, где он находится, как с ним можно связаться, кто будет присутствовать на сделке. От этого зависит наличие рисков и дальнейшие шаги в ходе проверки. Собственником может быть пожилой человек, страдающий психическими заболеваниями или употребляющий в непомерных количествах алкоголь; может быть человек, употребляющий наркотики и меняющий свое решение по нескольку раз в день, поэтому необходимо сразу понять с кем Вы имеете дело, и стоит ли дальше рассматривать такой вариант.

Квартиру может показывать кто угодно, а собственник об этом может даже и не знать, если он, к примеру, находится за границей, изолирован на время продажи, а продажа идет по доверенности, находится в местах лишения свободы или если его уже вообще нет в живых. На практике, такие случаи бывают часто.

Если продажа будет происходить по доверенности, то необходимо проверять самого собственника, доверенность, и непосредственно представителя. При такой сделке всегда возникает множество вопросов, которые связанны и с объемом полномочий продавца, и с порядком расчета, и со снятием с регистрации бывших жильцов, освобождения квартиры, переговорами с самим собственником, и т.д.

Важно, что проверить можно абсолютно все, и не стоит этого стесняться!!!

Главный вопрос: Зачем проверять продавца и как это сделать?

Если собственник квартиры физическое лицо, то как обычный человек он может иметь:

• аресты его имущества (о которых он может даже и не знать);
• неоплаченные штрафы;
• привлечение к административной и уголовной ответственности впоследствии невыполненных обязательств, конфискации имущества, наложения взысканий;
• судебные тяжбы (о которых он может не знать или скрывать их);
• исполнительные производства;
• обязанности по возврату кредита;
• он может приобрести эту квартиру в период брака, после чего развестись и получить новый паспорт, заменить документы на квартиру другими, например, решением суда;
• наследников, которые претендуют на его долю в квартире;
• проверка на наличие прав на квартиру третьих лиц;
• дееспособность (с виду человек может быть абсолютно вменяем, но на самом деле иметь психические расстройства, хронические заболевания);
• налоговые обязательства и аресты;
• пересечение границы (если сделка по доверенности);
• проблемы с банковскими счетами (согласно действующему законодательству, расчетна больших суммах осуществляется через банковский счет);
• и ряд других факторов, которые могут привести к судебным разбирательствам.

Поэтому, важно проверять продавца перед приобретением квартиры.

Оформление договора купли-продажи квартиры происходит у нотариуса, после подписания, которого происходит государственная регистрация права собственности на покупателя.

Я оказываю услугу по сопровождению сделки у нотариуса, в которую входят следующие действия:

— поиск нотариуса, согласования даты сделки с ним и сторонами;

— согласования условий договора купли-продажи;

— подготовка пакета документов для заключения сделки;

— консультация Клиента о том, как происходит сделка, на каком этапе идет расчет, наличии гарантий, и о ряде других нюансов;

— переговоры с продавцами и их риелторами;

— вычитка договора купли-продажи перед подписанием;

— контроль за внесением сведений в реестр;

— выполнение других действий.

Имею разносторонний опыт в проведении проверок любой недвижимости (квартир в новостроях, «вторичек», домов, земельных участков, офисов) более 10 лет. За это время выявлял все скрытые дефекты и риски, предотвращал негативные последствия для Клиентов, обосновано отговаривал от покупки, помог избежать судов.

Благодаря опыту в ведении гражданских дел, связанных с недвижимостью (признание сделок недействительными, истребовании квартиры с чужого незаконного владения и др.). Уголовных дел, связанных с мошенническими действиями, подделкой документов в сфере недвижимости, могу провести комплексную проверку с анализом всех возможных потенциальных рисков.

Роль адвоката при проверке новостроек заключается, в первую очередь, в оценках гарантий того, что покупатель, заплатив деньги, получит в будущем право собственности на квартиру.

Для этого осуществляется комплекс действий, направленных на:

— проверку самого застройщика (продавца), полная проверка, как продавца, оценка его надежности, гарантий, страховок;

— аудит законности строительства и заключенных договоров (подряда, аренды земли, с коммунальными службами и др.);

— правовой анализ договора с застройщиком, внесение в него правок;

— проверка законности схем оплаты;

— сопровождение подписания договоров с застройщиком на всех этапах.

При покупке новостроя необходимо минимизировать все потенциальные риски, которые могут возникнуть в будущем, а также получить гарантию исполнения обязательства в будущем в срок (передача квартиры, оформление права собственности).

Проверка дома в этом случае происходит по такому же алгоритму, как и с покупкой квартиры на вторичном рынке: проверяется продавец и сам объект недвижимости. К услуге проверки добавляется еще и ряд действий, связанных напрямую с частным домом (в зависимости от документов, возникновения права собственности).

При покупке частного дома, всегда стоит вопрос о земельном участке: право собственности, аренда, границы, споры с соседями и ряд других нюансов.

Важным этапом здесь является проверка земельного участка, что есть отдельным элементом проверки. Не проверив участок (историю возникновения права собственности или аренды) можно получить в будущем ряд претензий, связанных с границами, правом пользования или собственности, и ряд других спорных моментов.

В связи с этим, процедура проверки частного дома более длительная и объемная.

Проверка квартиру занимает 2-3 рабочих дня. Частного дома с земельным участком – 3-5 дней. Проверка новостроя – 3-6 дней.

В зависимости от сложности проверки и предоставленных документов на анализ, а также количества продавцов сроки могут быть больше, что изначально оговаривается.

По итогам проверки выдается отчет о проведенной проверке, в котором указывается, что было проверено, какие риски были выявлены (или же, что они отсутствовали), и рекомендации адвоката. К отчету прилагаются все полученные документы, подтверждающие факт проверок.

1. После приобретения квартиры оказалась, что она была полгода назад продана в процедуре банкротства, и на нее до сих пор претендует банк, как ипотекодержатель и начинает активно судиться.
2. Гражданин купил квартиру, вселился, сделал ремонт, а потом оказывается, что год назад с этой квартиры мошенническим путем выселили бабушку, от ее имени приватизировали квартиру и продал.

3.Квартира была продана по договору купли-продажи, но до этого, сделка несколькими месяцами ранее была осуществлена по поддельной доверенности, так как собственник до даты выдачи доверенности умер.

Таких примеров на практике встречается множество. Не все аналогичные ситуации заканчиваются судами или уголовными делами, но стоит помнить о том, что Вы покупаете квартиру не с целью дальнейших разбирательств из-за неё.

Будьте бдительны и внимательны в выборе объектов недвижимости с целью покупки.