Сдавая в аренду жилую недвижимость (квартиры, комнаты, дома) собственники, как правило, относятся к заключению договоров, формирования правоотношений по найму в устной форме или заключают типичные договора аренды.

В будущем, когда возникает необходимость провести процедуру выселения, возмещения ущерба, компенсации услуг по коммунальным платежам, аренде и ряду других вопросов, сделать это бывает сложно. В связи с этим, собственник должен четко понимать какие права и обязанности есть у него и арендаторов по законодательству и по заключенному договору.

Договор аренды – это, по сути «правила игры», условия, на которых договорились 2 стороны касательно предмета аренды, порядка выполнения обязательств, ответственности, оперативных санкций и ряда других нюансов. Чем конкретнее сформулирован договор, тем проще, понятнее и быстрее разрешаются все разногласия, которые могут возникнуть между сторонами. Обязательно указывать перечень имущества, находящегося в квартире с его стоимостью и фиксировать факт передачи его в пользование (акт приема-передачи).

Причем заключение договора аренды относится как в случае сдачи на длительный срок, так и на короткий (посуточно, почасово), поскольку причиненный ущерб может иметь место в любом случае.

Какие собственник захочет прописать условия в договоре, зависит непосредственно от него, но какие наиболее оптимальные необходимы, лучше спросить у адвоката, который сможет составить такой договор под Ваши требования. Например, порядок расточения договора, отправки информации арендатору, оперативных санкций в случае неуплаты аренды и ряда других.

Также, собственнику необходимо обладать информацией о налогообложении его получаемого дохода и рисков, связанных с этим (отсутствие указания в договоре аренды стоимости платы, неподача декларации как физического лица и др.).

Арендатор преследует цель проживания в выбранной недвижимости за оговоренную цену на определенный срок. Для него важно, чтобы он получил в аренду недвижимость от хозяина или его представителя, имел прозрачные условия, мог полноправно пользоваться и расчитывать на возможность продления срока аренды или же его расторжения.

Предложенные условия договора аренды недвижимости должны быть оговорены и согласованы между сторонами, поскольку бывают случаи, когда собственники квартир прописывают высокие штрафные санкции, ответственность за неисполнения обязанностей, что в будущем влечет выселение с квартиры, потерю денег, возложение обязанности уплатить большой штраф. Перед подписанием договора внимательно изучите условия, проанализируйте на предмет скрытых рисков, а если что-то не понятно или вызывает сомнения – обращайтесь к адвокату.

Бывают случаи сдачи квартир  не собственниками. Благодаря различным незаконным схемам, (аренда квартиры на несколько суток, и её сдача в аренду на длительный срок, сдача квартиры в период нахождения собственников в командировке, и другие).

Предусмотрена возможность проверки квартиры на предмет информации о собственнике, законности сдачи в аренду, поэтому перед арендной недвижимости обязательно необходимо получить такую информацию.

1. Правила составления договора аренды, предусмотрев все условия, которые позволят защитить право собственности и права арендатора. Учесть, что нежилую недвижимость снимают, как правило, на несколько лет, поэтому прописанные условия аренды должны предусматривать и возможность изменения стоимости, ремонта, амортизации, оплату коммунальных платежей, возможности применения оперативно-хозяйственных санкций и других нюансов.
2. Детальную информацию о потенциальном арендаторе. Ваша собственность, Вам и решать кому сдавать её, поскольку различные арендаторы могут эксплуатировать её по- разному. Для одних – тихий офис с посещением его только сотрудниками, для других – это салон красоты, магазин. Обязательно получить кроме информации о деятельности, документы арендатора (для ФЛП и юридически лиц они будут разные).

3.Способ оплаты и налогообложений. Как правило, сдаются нежилые помещения юридическим лицам или же ФЛП. Для многих арендаторов важно оплачивать аренду безналичным платежом, относя их к расходом предприятия. В связи с этим, необходимо правильно проводить начисления по аренде, налогам и других платежам, чтобы к собственнику не было никаких претензий.

4. Вопросы с рекламой. В зависимости от хозяйственной деятельности арендатора, могут быть вопросы к собственнику или арендатору, связанные с размещением рекламы, вывесок, поэтому заранее в договоре стоит это предусмотреть.

Другие вопросы, которые, возникают в ходе аренды, разрешаются устными согласованиями или же письменными (обмен письмами, дополнительные соглашения).

Выше описывались, что необходимо знать собственнику нежилого помещения, который сдает в аренду площади, среди них: договор аренды, информация об арендаторе, способ оплаты и налогообложение, вопросы с рекламой.

Арендатору важно обращать внимание на эти же условия, преследуя только лишь свой собственный интерес.

1. Договор аренды. Арендуя нежилые помещения, Вы должны предусмотреть те условия, которые Вам необходимы как в текущий момент, так и на будущем, внимательно ознакомиться и при необходимости внести изменения в перечень прав и обязанностей, порядок изменения арендной платы, оплаты дополнительных платежей. Особенно важно, если Вы заключаете аренду в здании, где есть лифты, общие площади, охрана, парковка, поскольку все эти нюансы обязательно должны быть прописаны в договоре (порядок пользования, доступ, ответственность в случае недопуска).
2. У кого арендуете. Собственник может быть, как физическое лицо, ФЛП, так и юридическое лицо, но перед подписанием договора аренды обязательно проверьте, действительно ли указанное лицо является его собственником или имеет достаточно прав на аренду. Распространены случаи передачи помещения в субаренду, но к такому договору необходимо относиться очень внимательно, анализируя первичный договор, поскольку в нем должны содержаться условия по возможности передачи помещения в субаренду.

Также, нужно обратит своё внимание на то, какие именно площади имеются  в собственности арендатора, а какие в пользовании, (общие коридоры в здании, туалеты и др.). Так  как при неуплате за пользование ими собственник всего здания может, к примеру, не допустить на свою территорию арендаторов, запретить пользоваться лифтами на определенном этаже, и другие последствия.

3. Способ оплаты. Для арендатора он должен быть понятным, прозрачным и предусматривать возможность отнести такие сумы на расходы предприятия или ФЛП, самозанятого лица. К тому же, если идет речь об оплате коммунальных платежей, должны быть прозрачные условия по их начислению, и предусмотрена возможность самостоятельной их оплаты.
4. Реклама и размещение вывесок. Арендатору важно иметь место под рекламу, размещение вывесок, но такое право должно быть также предусмотрено договором, на что обязательно обратить внимание.

Другие условия и особенности могут быть в зависимости от требований арендатора, особенности его хозяйственной деятельности.

1. Консультировать по вопросам условий договора, налогообложения, способов оплаты, особенностей аренды объектов недвижимости.
2. Подготавливать договоры аренды, акты, дополнительные соглашения, письма, требования.
3. Вести переговоры с арендатором, арендодателем, третьими лицами.
4. Подписывать договора, принимать деньги, следить за состоянием предмета аренды, оплачивать платежи.
5. Разрешать споры по аренде, присутствовать при юридически важных действиях, выселении, подписании документов.
6. Разрешать спорные ситуации в суде, которые касаются возмещения ущерба, взыскания денег по арендной плате, дополнительным платежам.